一、什么是104地塊？104地塊指全市現(xiàn)有的規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊，2009年，上海市“兩規(guī)合一”及工業(yè)區(qū)塊梳理共明確104個規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊。2012年新一輪區(qū)縣“兩規(guī)合一”初步確定了全市107個規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊，規(guī)劃面積為789.3平方公里，分為公告開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)基地、城鎮(zhèn)工業(yè)地塊三類，規(guī)劃面積為分別為494.5平方公里、179.4平方公里和115.5平方公里。面積約790平方公里。簡單來說，104地塊就是政府主導(dǎo)的，以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、提高土地利用率、提升管理及服務(wù)水平為目的規(guī)劃的“靠譜”園區(qū)。凡是在104地塊中的廠房、倉庫，絕大多數(shù)是合法、規(guī)范的，資質(zhì)完備，可靠性高，不易面臨拆遷、改造的風(fēng)險。下圖為104、105、198區(qū)域概況比較：104地塊的規(guī)劃產(chǎn)業(yè)方向，很明顯就為了發(fā)展和扶持制造業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。且面積總量不變，只是調(diào)整結(jié)構(gòu)，面臨的拆遷整改風(fēng)險最低。在面積上，104區(qū)域占地面積達700多平方公里，能容納更多的企業(yè)。195區(qū)域就是在104區(qū)塊之外，又在上海市集中建設(shè)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀工業(yè)用地，整體的發(fā)展情況雖然不如104區(qū)塊，但是好在也是在集中建設(shè)區(qū)內(nèi)，仍然屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。唯一存在的問題就是區(qū)域內(nèi)復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，可能將面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的問題，同時也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)獲得存量項目的機遇。198區(qū)域?qū)儆?類中最復(fù)雜的區(qū)域，產(chǎn)業(yè)以當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主，缺乏整體規(guī)劃。在上海市統(tǒng)籌管理的情況下，勢必將面臨大幅度的洗牌。再加上在2017年發(fā)布的《上海市土地資源利用和保護“十三五”規(guī)劃》中明確指出，工業(yè)用地將從17年的27%將至17%，也就是550平方公里，198區(qū)域可能就是被裁撤工業(yè)用地的重災(zāi)區(qū)。195、198區(qū)域，規(guī)劃面積總量上不足104地塊的三分之一，而在規(guī)劃產(chǎn)業(yè)方向上，更傾向于用作文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，為工業(yè)服務(wù)的倉儲、廠房很難在此“存活”，大多需要改遷或者轉(zhuǎn)型，穩(wěn)定性較低。無論是政府工作報告2018，還是上海市城市規(guī)劃2035，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，都被高度重視。104地塊中，有較大一部分位于市區(qū)中的村鎮(zhèn)，這對于完善新城綜合功能，促進新市鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展有著非常重要的作用，從這個角度看，這些區(qū)域也是政策利好。二、104地塊都有哪些園區(qū)，分布在哪些地方？地塊包括重點基地12個，國家級開發(fā)區(qū)5個，市級開發(fā)區(qū)27個，以及新規(guī)劃的60個園區(qū)。104個工業(yè)園區(qū)分布在上海各區(qū)域。具體如下：供地方式上海的所有工業(yè)用地項目與全國一樣，統(tǒng)一走公開招拍掛形式。出讓價格出讓年限上海市對于工業(yè)用地的出讓年限也作出了嚴格的規(guī)定，都縮短至20年。僅有工業(yè)用地標準廠房\研發(fā)通用項目和國家和本市重大產(chǎn)業(yè)項目\戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)項目成為例外，擁有50年的出讓年限。而然無論是國家和本市重大產(chǎn)業(yè)項目還是戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)項目，在認定過程中都有著嚴格的標準，想要通過認定并不容易。其他規(guī)定上海104區(qū)塊分布圖（高清詳圖）中心城區(qū)浦東新區(qū)松江區(qū)青浦區(qū)閔行區(qū)金山區(qū)嘉定區(qū)奉賢區(qū)崇明