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延伸拓展
詳情介紹:常見的房地產(chǎn)投資分為四種策略:核心型、核心增益型、增值型、機會型投資策略。
核心型投資策略(Core)
往往會進行長線投資,通過穩(wěn)定、長期的現(xiàn)金流來獲益。比如投資位于紐約、華盛頓特區(qū)的對于租客有著很長租賃期辦公大樓,這樣可以通過租金收入獲得長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。核心型投資的回報率一般低于10%。
核心增益型投資策略(CorePlus)
與核心型類似,只是由于租客的租約時間更短,投資時的借貸率更高等原因造成了更多的風(fēng)險,因此投資回報也比核心型投資高,一般在9%-12%之間。在歐美比較成熟的房地產(chǎn)市場,核心型和核心增益型的投資機會相比中國更多。
增值型投資(ValueAdded)
回報一部分來自于現(xiàn)金流收入,還有一部分來自資產(chǎn)增值的收入。這部分投資會通過翻新大樓、改變市場營銷、租賃策略等方式使得資產(chǎn)有增值的潛力。與此同時,增值型借貸率一般在60%-70%左右,高于核心型和核心增益型投資,投資的回報率一般在12%-18%之間。
機會型(Opportunistic)
投資一般投資大規(guī)模改造項目,一般會有較大的風(fēng)險,因此這需要投資者本身有很強的實力和雄厚的資金來承擔(dān)風(fēng)險。機會型投資一個典型的例子就是投資者將大量舊工廠、倉庫徹底改造成文化創(chuàng)意園區(qū),使得原來的項目徹底改變,實現(xiàn)增值和更高的現(xiàn)金流收入。機會型投資的回報率一般在18%-20%左右,甚至更高。
策略的選擇決定投資回報
在中國,房產(chǎn)投資被認為是低位時買便宜房子,升值后再賣掉。這思維用在海外就大錯特錯了。以投資回報為第一考慮因素的物業(yè),第一位考慮的是提高租售比,如摻雜買房人的個人喜好,租金回報往往很難最大化。這與中國市場有類似,居住面積大和居住環(huán)境好的高價位房子租客反而很少,這導(dǎo)致租售比大為降低。在中國一線城市,豪宅的租售比在2%以下。畢竟自住與投資難兩全需一開始就明確。
海外成熟市場職業(yè)投資人把房產(chǎn)投資作為長期投資工具,長時間現(xiàn)金流沉淀需要時間和銀行按揭杠桿幫助產(chǎn)生高的本金回報。自住和回報是魚與熊掌不可兼得。以投資為目的的物業(yè),投資人的出價是根據(jù)回報率來計算的。如一房產(chǎn)還貸前現(xiàn)金收入是每年2萬美元,那么按照10%投資回報率要求,投資人能承受的房價是20萬美元。
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