春節(jié)之前，樓市調(diào)控“國八條”雷霆出擊，由于春節(jié)本來是樓市淡季，其影響將在節(jié)后才能消化和顯現(xiàn)?？梢灶A(yù)見，今年整體高壓式的調(diào)控氛圍將貫穿全年，“國八條”中不論是限購還是差別化信貸、稅收，以及對地方政府保障性住房建設(shè)和房價調(diào)控的問責(zé)力度，都比以往有所升級，那么房價回調(diào)的通道能否就此打開？

    新一輪全面、密集調(diào)控重拳來臨，重慶和上海房產(chǎn)稅試點落地，表明在經(jīng)濟穩(wěn)定增長勢頭已經(jīng)確立的背景下，樓市調(diào)控不再投鼠忌器，而且今年的中央一號文件鎖定水利，并提出了相應(yīng)的投資計劃，今年的投資重點將會逐漸轉(zhuǎn)移到農(nóng)村水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上來，補足農(nóng)業(yè)發(fā)展和糧食生產(chǎn)的短板，也降低了因房地產(chǎn)調(diào)控帶來的投資下滑的擔(dān)憂。

    這也意味著我國房地產(chǎn)運行新格局即將到來，在土地征用、出讓、住房開發(fā)建設(shè)、銷售等各個環(huán)節(jié)形成的調(diào)控思路以及已有成果，尤其是針對個人住房房產(chǎn)稅的推出，有望觸動和解決房地產(chǎn)市場中的深層次問題，從而形成新的房地產(chǎn)良性發(fā)展機制。保障性住房建設(shè)和供應(yīng)體系構(gòu)架的初步形成，也將明顯改善整個樓市的供需狀況。

    從抑制不合理需求來看，“國八條”繼續(xù)強調(diào)要進(jìn)一步有效遏制投機投資性購房，而各地最有效的措施陸續(xù)出臺，不斷擴圍的限購令已經(jīng)封死了投資者的入市空間，對于第二套住房貸款限制政策的加碼降低了投資者的信貸杠桿，投資性需求繼續(xù)大規(guī)模入市的空間不復(fù)存在。而差別化信貸、稅收政策的持續(xù)實施，將不斷加大擁有多套住房業(yè)主的持有成本，住房投資的風(fēng)險開始積累，房價上漲空間的縮小還將擠出投資者中的存量房，從而對二手房的供需產(chǎn)生影響，使存量住房資源重新得到配置。

    據(jù)了解，目前明確將要實行限購的城市已經(jīng)達(dá)到36個，限購限貸等短期調(diào)控措施抑制不合理需求的效果立竿見影，這些短拳的實施將為保障性住房建設(shè)等調(diào)控“長拳”爭取更多的空間和時間。

    北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，1月份，北京期房住宅成交量環(huán)比去年12月下降30.1%，新房成交下滑趨勢明顯，但是二手房成交量卻創(chuàng)下了去年調(diào)控以來的新高。

    不少業(yè)界人士判斷，去年年底一線城市房價又出現(xiàn)了小幅上漲，但受調(diào)控政策日趨嚴(yán)厲的影響，北京等大城市房價上漲將失去支撐和動力，可能再度出現(xiàn)停漲。而3、4月份的傳統(tǒng)旺季，正是樓市消化政策、調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)的時間段，購房者在力度加碼以后的調(diào)控氛圍中，入市意愿將持續(xù)趨淡，觀望氣氛將重現(xiàn)，春節(jié)過后樓市可能持續(xù)低迷，從而給全年的房價走勢奠定基調(diào)，房價的調(diào)整幅度也將加大。

    供需決定價格，在投資性因素被剔除殆盡后，這一顛撲不破的規(guī)律將在樓市愈發(fā)明朗，一方面不合理購房需求被強力壓制，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣政策回歸穩(wěn)健，都將限制需求的進(jìn)一步釋放，另一方面，并未減速的房地產(chǎn)投資和保障房建設(shè)的加快將明顯增加住房供給。

    國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.10億平方米，同比增長28.4%；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積16.38億平方米，同比增長40.7%。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，這兩個指標(biāo)的絕對規(guī)模都創(chuàng)了近十年之最，尤其是開工量的增加，很快就會傳遞到商品房供應(yīng)上來。未來半年到一年，商品房預(yù)售量將有所增加。

    以上海和重慶試點房產(chǎn)稅為標(biāo)志，樓市調(diào)控的諸般武器基本全部亮相，政策組合體系基本建立，為未來的房地產(chǎn)市場運行奠定了初步的制度框架?！坝捎谖覈擎?zhèn)化高速推進(jìn)而且空間廣闊，房價對許多傳統(tǒng)的調(diào)控措施具有天然免疫力，因而房產(chǎn)稅這劑猛藥承載著決策層調(diào)控的最終希望?！鄙虾ＷC券分析師曾小勇認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點啟動，意味著中國的房地產(chǎn)調(diào)控在不斷的博弈、探索之后政策框架基本搭建完成，也標(biāo)志著中國房地產(chǎn)超級牛市的主升浪被終結(jié)。

    在這種框架體系下，決定房價走勢的是調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度、落實情況以及地方政府的執(zhí)行力。今年調(diào)控措施的執(zhí)行力也將與去年不同，嚴(yán)令地方政府向社會公布年度新建住房價格控制目標(biāo)的做法，實際上已把地方政府的責(zé)任具體量化，成為看得見、摸得著的考核目標(biāo)。

    對很多人來講，“國八條”的出臺不期而至，在“十二五”開局之年政府即發(fā)出如此嚴(yán)厲的調(diào)控信號，“房價不降、調(diào)控不止”的調(diào)控決心愈發(fā)明確，主導(dǎo)房價走勢的開發(fā)商將逐漸喪失與政策和購房者博弈的籌碼，樓市話語權(quán)將緩慢向購房者傾斜，房價理性回歸只是時間問題。