在很多地方房?jī)r(jià)反彈、國(guó)務(wù)院督查各地樓市調(diào)控效果的背景下，近日，一則“湖北、湖南年內(nèi)將試點(diǎn)房產(chǎn)稅”的消息，引發(fā)各方強(qiáng)烈關(guān)注。本報(bào)記者17日分別咨詢了房管、地稅等部門，均稱目前并沒(méi)有接到相關(guān)文件，并不能確定是否開(kāi)征。不過(guò)，一些業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)獲悉，我省房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市是鄂州，武漢進(jìn)入試點(diǎn)只是時(shí)間早晚問(wèn)題。房產(chǎn)稅開(kāi)征技術(shù)條件是否已經(jīng)成熟?其降低房?jī)r(jià)的作用到底有多大?專家和業(yè)內(nèi)人士各抒己見(jiàn)。

    住房信息聯(lián)網(wǎng)，評(píng)估系統(tǒng)上線——武漢房產(chǎn)稅征收技術(shù)條件成熟

    記者了解到，房產(chǎn)稅征收主要依托的技術(shù)手段包括房屋信息查詢、批量評(píng)估房屋市場(chǎng)價(jià)值等。而在樓市調(diào)控從緊的背景下，去年以來(lái)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)建設(shè)明顯加強(qiáng)，住建部更是在今年6月底完成了40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的目標(biāo)。在稅務(wù)部門的推動(dòng)下，許多城市的存量房評(píng)估系統(tǒng)也已經(jīng)上線，這樣以來(lái)技術(shù)障礙逐步就解除了。

    今年6月底，武漢市房產(chǎn)信息系統(tǒng)已經(jīng)與住建部系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)。武漢市房管部門介紹，從2010年10月起，為了與二套房、限貸、限購(gòu)等政策進(jìn)行技術(shù)匹配，武漢建立了一套完備的全市房產(chǎn)信息系統(tǒng)。目前，這套系統(tǒng)能查詢到全市所有房產(chǎn)、所有區(qū)域的房屋，誰(shuí)的名下有多少套房子，一查便知。

    此外，無(wú)論是從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)還是從房產(chǎn)稅本身的特征看，征收房產(chǎn)稅都需要成熟的房產(chǎn)評(píng)估技術(shù)。武漢市自去年開(kāi)始啟動(dòng)存量房?jī)r(jià)值電腦評(píng)估系統(tǒng)，將原來(lái)的房屋價(jià)值評(píng)估由人工評(píng)估改為電腦評(píng)估。今年6月份，這套電腦評(píng)估系統(tǒng)已經(jīng)覆蓋了所有城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)。這套參考了市場(chǎng)掛牌價(jià)、周邊新房?jī)r(jià)以及樓層、朝向、年代等35項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)的系統(tǒng)，比人工評(píng)估更接近房屋的市場(chǎng)價(jià)值，作為征稅依據(jù)更具科學(xué)性。據(jù)介紹，這套系統(tǒng)長(zhǎng)遠(yuǎn)就是為房產(chǎn)稅開(kāi)征作技術(shù)準(zhǔn)備。

    至此，房產(chǎn)稅征收必須的兩大技術(shù)手段均已齊備。

    房產(chǎn)稅并非新稅種，將對(duì)舊辦法改革——這輪試點(diǎn)將覆蓋個(gè)人住房

    其實(shí)，房產(chǎn)稅并非新稅種。目前全國(guó)各地征收的房產(chǎn)稅，主要征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的營(yíng)業(yè)性用房?，F(xiàn)行規(guī)定中，房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，采用比例稅率?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。

    據(jù)記者了解，目前全國(guó)各地對(duì)工商企業(yè)征收的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)原值一次減除10%-30%以后的余值為計(jì)稅依據(jù)。如武漢目前現(xiàn)行的稅收政策是，經(jīng)營(yíng)性用房要繳納房產(chǎn)稅。具體計(jì)算公式是：每年房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×0.75×1.2%，由房產(chǎn)所有人或使用人繳納。

    如果轉(zhuǎn)向按市場(chǎng)評(píng)估值征稅，無(wú)疑能夠更為準(zhǔn)確地反映房產(chǎn)價(jià)值的變化。

    據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道稱，國(guó)稅總局相關(guān)人士透露，湖北省鄂州試點(diǎn)的房產(chǎn)稅的方案中，房產(chǎn)稅擴(kuò)容范圍包括個(gè)人已購(gòu)的第二套存量房，但具體的征收細(xì)節(jié)以及方案出爐時(shí)間并未說(shuō)明。

    中國(guó)地質(zhì)大學(xué)土地資源管理學(xué)院教授殷躍建介紹，傳聞的鄂州方案，涉及的是對(duì)房產(chǎn)稅體制和管理上的改革，最核心的內(nèi)容是對(duì)房產(chǎn)按市場(chǎng)評(píng)估值征稅，并合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅。即把現(xiàn)行稅制下的對(duì)房地產(chǎn)按“土地面積”和“房產(chǎn)原值扣除一定比例后的價(jià)值”征稅，改為按“市場(chǎng)評(píng)估值”征稅。

    四問(wèn)房產(chǎn)稅

    為何選擇鄂州試點(diǎn)

    據(jù)多家媒體報(bào)道，湖北省鄂州市房產(chǎn)稅試點(diǎn)已在今年7月開(kāi)始了試運(yùn)行。雖無(wú)官方消息，但多位業(yè)內(nèi)人士和專家表示，已經(jīng)獲悉這一消息。

    記者在鄂州地稅局官網(wǎng)上看到，該局下半年的主要工作中，有一項(xiàng)就是“開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)稅收評(píng)估工作”。

    其實(shí)，早在幾年前，鄂州市已經(jīng)試點(diǎn)“物業(yè)稅空轉(zhuǎn)”(模擬運(yùn)行)，當(dāng)時(shí)只是針對(duì)商業(yè)房產(chǎn)，對(duì)普通住宅等非商業(yè)房產(chǎn)還沒(méi)有計(jì)劃進(jìn)行空轉(zhuǎn)或者試點(diǎn)。

    湖北省統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)葉青介紹，鄂州試點(diǎn)最核心的是對(duì)房產(chǎn)按市場(chǎng)評(píng)估值征稅，并合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅。

    為何試點(diǎn)選擇在鄂州?葉青認(rèn)為，選擇小城市試點(diǎn)更容易操作，有利于在操作過(guò)程中修正。

    中國(guó)地質(zhì)大學(xué)土地資源管理學(xué)院教授殷躍建認(rèn)為，試點(diǎn)選擇中小城市，在實(shí)行過(guò)程中對(duì)于稅收的稅率、范圍等可以不斷修正，所謂“船小好調(diào)頭”;同時(shí)，鄂州離武漢很近，樣本[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]效應(yīng)類似于武漢的一個(gè)城區(qū)，更容易體現(xiàn)示范效應(yīng)。

    房產(chǎn)稅會(huì)擴(kuò)容到存量房嗎

    傳言稱，此次湖北、湖南的試點(diǎn)方案中，房產(chǎn)稅征收范圍不僅是新購(gòu)入商品房，還擴(kuò)容到存量房。

    對(duì)此，葉青認(rèn)為，對(duì)存量房征稅，顯示出房產(chǎn)稅在持有環(huán)節(jié)征收的大方向。房產(chǎn)稅征收機(jī)制中應(yīng)該有個(gè)免征點(diǎn)，至于是設(shè)定一個(gè)人均面積的免征點(diǎn)還是對(duì)首套房免征，有待研究，但是必須保證剛性需求不會(huì)在征收范圍中，以免“誤傷剛需”。

    殷躍建認(rèn)為，相對(duì)于限購(gòu)、限貸等“運(yùn)動(dòng)式調(diào)控”手段，房產(chǎn)稅屬于長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，這是改革的大方向。至于是從第二套房開(kāi)始征收還是“一刀切”對(duì)所有房子都征收，取決于各個(gè)城市的實(shí)際情況。他認(rèn)為，在政策制定過(guò)程中，每個(gè)城市應(yīng)該考慮到現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，又要適度超前，房產(chǎn)稅改革的目標(biāo)要保證這個(gè)稅種實(shí)施的公正、公平和公開(kāi)，因此，需要仔細(xì)研究批量評(píng)估技術(shù)和方法。

    房產(chǎn)稅屬于地方稅，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，應(yīng)該賦予地方政府靈活的制定稅負(fù)的權(quán)限。這樣一來(lái)，不同城市可以根據(jù)自身情況采用區(qū)別的房產(chǎn)稅政策。難就難在既普遍征收又要區(qū)別對(duì)待，因此需要認(rèn)真細(xì)致研究和準(zhǔn)備。還必須滿足幾個(gè)前提條件：完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)做支撐，完善的家庭和個(gè)人信息，恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估和征管組織機(jī)構(gòu)，完善的法律環(huán)境做保障。

    開(kāi)征后能否大幅降房?jī)r(jià)

    葉青認(rèn)為，從目前上海、重慶征稅的效果看，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用并不明顯，兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，主要是限購(gòu)等非市場(chǎng)手段作用的結(jié)果。

    中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東表示，房產(chǎn)稅的確是比限購(gòu)更為市場(chǎng)化、常態(tài)化的調(diào)控手段，房產(chǎn)稅會(huì)增加持房成本，對(duì)那些炒房的投資客們來(lái)說(shuō)，手里的房子越多，養(yǎng)房成本就越隨著直線上升。開(kāi)征房產(chǎn)稅可以打擊投機(jī)行為，讓房?jī)r(jià)降下來(lái)。

    殷躍建認(rèn)為，房產(chǎn)稅征收的目的，一是抑制靠房地產(chǎn)投資投機(jī)獲得暴利的行為;二是完善厘清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等各個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，遠(yuǎn)期取代賣地收入成為地方財(cái)政的主要來(lái)源之一。

    不過(guò)，住建部政策研究中心主任、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮早前在武漢表示，不應(yīng)該對(duì)房產(chǎn)稅降房?jī)r(jià)抱很大希望。

    陳淮說(shuō)：“有資產(chǎn)就有征稅，房產(chǎn)稅肯定要征，只是時(shí)間問(wèn)題。”目前市場(chǎng)上有一種觀點(diǎn)，即開(kāi)征房產(chǎn)稅可以壓低房?jī)r(jià)。陳淮認(rèn)為此觀點(diǎn)是一種誤解。他稱，房產(chǎn)稅在短期內(nèi)會(huì)抑制部分購(gòu)買需求、平抑房?jī)r(jià)，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看正好相反，因?yàn)榈胤秸髁硕?，就要修地鐵、搞城市建設(shè)、改善居住環(huán)境，居住環(huán)境的改善會(huì)相應(yīng)提升當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，形成一個(gè)循環(huán)。

    深圳市住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳藹貧在微博上表示，重慶、上海的試點(diǎn)證明，房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的作用不大，希望國(guó)家系統(tǒng)考慮房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收、地價(jià)等因素，避免與民爭(zhēng)利。

    武漢何時(shí)進(jìn)入試點(diǎn)

    殷躍建認(rèn)為，作為中部特大城市，如果房產(chǎn)稅擴(kuò)容，武漢征收房產(chǎn)稅是遲早的事情。

    據(jù)悉，在去年底我省制定“十二五房地產(chǎn)規(guī)劃”時(shí)就有今年在漢啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的想法。

    記者采訪的多位專家認(rèn)為，早在去年，財(cái)政部就提出房產(chǎn)稅擴(kuò)容的事宜。財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康則預(yù)測(cè)，明年將是房產(chǎn)稅第二批試點(diǎn)擴(kuò)圍的集中時(shí)間點(diǎn)。

    中國(guó)指數(shù)院華中分院指數(shù)總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，繼上海、重慶后，北京、深圳、廣州，甚至一些省會(huì)城市，試點(diǎn)的幾率都很高。

    也有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上月國(guó)務(wù)院督查組馬不停蹄地調(diào)研各地房地產(chǎn)調(diào)控情況，在房?jī)r(jià)反彈壓力增大的情況下，不排除第二輪房產(chǎn)稅試點(diǎn)會(huì)迅速啟動(dòng)。

    鏈接

    上海、重慶效果不明顯

    從2011年1月28日開(kāi)始，上海市就開(kāi)始對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。征收對(duì)象為上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房，家庭全部住房面積如果人均不超過(guò)60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅，人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，征收房產(chǎn)稅。

    同時(shí)，重慶市也對(duì)存量和增量獨(dú)棟商品住宅均征收房產(chǎn)稅，其稅率分為三個(gè)等級(jí)，比主城新建商品住房建筑面積成交均價(jià)越高的，稅率越高。納稅人此前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。

    在實(shí)施一年之后，有研究機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，房產(chǎn)稅對(duì)兩地政府的財(cái)政收入和當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)所產(chǎn)生的影響非常有限。

    數(shù)據(jù)顯示，盡管住房限購(gòu)令空前嚴(yán)厲、成交面積也大幅下滑，2011年上海住宅的平均售價(jià)仍同比上漲6.8%。推測(cè)可征收的房產(chǎn)稅總額低于3億元，在當(dāng)?shù)卣?011年的財(cái)政收入中，所占比例不到0.1%。

    重慶的房?jī)r(jià)一直在大城市中保持較穩(wěn)定的水平，該情況也在2011年得到延續(xù)。重慶預(yù)計(jì)2011年可征收的房產(chǎn)稅稅款總額為1.2億元左右，在當(dāng)?shù)卣?cái)政收入(2900億元)中也僅占極小的比例。