樓市“升溫”高價(jià)地項(xiàng)目依舊“寒冷” 開盤一拖再拖不如降價(jià)入市———

    2月樓市的回暖，令不少觀望中的買房人陷入糾結(jié)。但事實(shí)上，交易量的上升主要是深度降價(jià)項(xiàng)目的拉動(dòng)。大部分在售樓盤，尤其是2009年、2010年高價(jià)拿地的項(xiàng)目，目前都面臨著難以定價(jià)，成交困難的窘境。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過(guò)去兩三年里高價(jià)拿地的開發(fā)商，如果還像往常那樣以高利潤(rùn)為目標(biāo)，一定難逃曲高和寡的尷尬。目前北京已有不少高價(jià)地項(xiàng)目，不得不低價(jià)甚至虧本銷售。對(duì)于觀望的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，或許也將是出手的最好時(shí)機(jī)。

    ●樓市升溫高地價(jià)項(xiàng)目干著急

    從2月份下旬開始，樓市的供需均出現(xiàn)明顯回暖跡象，不但成交量環(huán)比上升了23%，新盤的供應(yīng)量也在4天內(nèi)連續(xù)增加了6個(gè)，不少項(xiàng)目在降價(jià)后都出現(xiàn)了售樓處爆棚的場(chǎng)面。

    不過(guò)，這樣的熱鬧似乎與許多高地價(jià)項(xiàng)目絕緣。

    在北五環(huán)外的安立路上，靜靜臥著北苑立水橋區(qū)域最貴的項(xiàng)目紫御華府。2009年9月7日，專門操作高端項(xiàng)目的一家民營(yíng)房企北京金力投資公司，擊敗華遠(yuǎn)、首開等知名房企，以每平方米15000元左右的樓面價(jià)格購(gòu)得這一奧林匹克森林公園北部的地塊。按照北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的顯示，該項(xiàng)目早在去年12月便取得了預(yù)售證，售價(jià)大概在6萬(wàn)元/平方米左右，但至今仍未正式開盤。

    在記者探訪時(shí)，售樓處除了工作人員外，沒(méi)有一名看房人。一位相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雖然已有樓座封頂，但由于市場(chǎng)環(huán)境影響，具體開盤日期未定。

    而同樣為位于奧林匹克森林公園北部的高端項(xiàng)目招商嘉銘隴原，則為了吸引購(gòu)房人，采取了與紫御華府背道而馳的策略，在均價(jià)3.3萬(wàn)元/平方米的基礎(chǔ)上，接連推出5套8.5折的特價(jià)房，并贈(zèng)送5000元/平方米的精裝修。

    一個(gè)高定價(jià)，遲遲推延入市，另一個(gè)則大打促銷。同區(qū)域內(nèi)兩個(gè)高端項(xiàng)目的做法也恰恰反映出一些高地價(jià)項(xiàng)目面臨著有價(jià)無(wú)市的尷尬。

    類似的情況在望京區(qū)域也有體現(xiàn)。2010年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館遠(yuǎn)洋一方)和保利地產(chǎn)(保利西山林語(yǔ)保利新茉莉公館)先后以40.8億元和50.4億元購(gòu)得望京區(qū)域地塊，樓面價(jià)分別為27500元/平方米和18000元/平方米。如今，保利望京地塊命名為保利中央公園(樓盤資料業(yè)主論壇)，早在去年8月便一期入市。而遠(yuǎn)洋地塊開發(fā)的樓盤雖正式命名為“遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館”，但由于難以定價(jià)，開盤日期一再推遲，至今仍未入市。

    ●高價(jià)地或選擇“賠本兒”賣房

    不過(guò)，也有不少高價(jià)拿地的項(xiàng)目選擇了大膽開盤。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，亦莊目前在售的中信新城(樓盤資料業(yè)主論壇)，簽約均價(jià)僅為23060元/平方米，自2011年6月30日取證以來(lái)簽約套數(shù)為509套。而該地塊在2010年拿地時(shí)的樓面地價(jià)就高達(dá)1.7萬(wàn)元/平方米，刨去各項(xiàng)成本，不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為這個(gè)價(jià)格屬于“賠本的生意”。

    無(wú)獨(dú)有偶，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在大興的別墅項(xiàng)目遠(yuǎn)洋天著目前整體成交均價(jià)是25073元/平方米，一套385平方米的特價(jià)連排別墅，售價(jià)約800萬(wàn)元。根據(jù)測(cè)算，相當(dāng)于每平方米均價(jià)20779元。而該地塊也是2009年地價(jià)高漲時(shí)購(gòu)得的，樓面地價(jià)高達(dá)19959元/平方米。也就是說(shuō)，目前在售價(jià)格基本屬于虧本銷售。

    搜房控股董事長(zhǎng)、中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)莫天全在接受記者采訪時(shí)表示，2009年、2010年有不少高價(jià)拿地的項(xiàng)目，按照往常慣例，開發(fā)商為追求利益最大化，往往將對(duì)這些項(xiàng)目待價(jià)而沽。但在未來(lái)半年的時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍以降價(jià)為主，高價(jià)拿地的項(xiàng)目如果繼續(xù)捂盤，必然面臨支持不斷增加，回款基本為零的現(xiàn)狀。因此低價(jià)甚至賠本入市換取銷量緩解壓力才是上策。

    ●“賠本生意”只是階段性虧損銷售

    北京中原地產(chǎn)對(duì)于北京高價(jià)拿地的項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，按照正常項(xiàng)目土地成本占銷售總額的三四成計(jì)算，目前高價(jià)地項(xiàng)目的盈利空間已經(jīng)非常小，不少項(xiàng)目甚至已經(jīng)虧本。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉稱，2009年以來(lái)的地王，土地成本占售價(jià)比達(dá)到39.2%，創(chuàng)造了歷史最高，其中有8塊占比超過(guò)了40%。而國(guó)土部2010年數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)平均土地價(jià)格占項(xiàng)目售價(jià)平均為23.2%。北京部分2008年的拿地項(xiàng)目，2010年銷售時(shí)，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例平均為20%左右。

    在銷售每況愈下的壓力下，入市的高價(jià)地項(xiàng)目被迫降低價(jià)格預(yù)期。一位大型房企的負(fù)責(zé)人透露，由于手中有多個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目，公司高層為緩解資金壓力，目前考慮的已不是盈利銷售，而是虧損多少進(jìn)行促銷。如果北京部分的項(xiàng)目虧損10億元，就需要外地的項(xiàng)目同樣采取降價(jià)策略。而如果北京部分大幅調(diào)低售價(jià)，虧損20億元，則需要外地項(xiàng)目在價(jià)格上保持穩(wěn)定，以做到相互平衡。

    “不過(guò)這樣低于成本價(jià)銷售應(yīng)該是大房企的一種階段性策略。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰稱，大房企由于項(xiàng)目較多，可以消化個(gè)別土地成本較高項(xiàng)目的虧損成本，一定時(shí)間段內(nèi)選擇局部樓棟虧本銷售，也不失為一種現(xiàn)實(shí)策略。

    ●買房或迎來(lái)好時(shí)機(jī)

    “今年樓價(jià)還會(huì)下降15%左右，上半年將會(huì)是買房的較好時(shí)機(jī)。”廣州星河灣地產(chǎn)控股有限公司董事長(zhǎng)黃文仔表示，目前更多的開發(fā)商正在加入降價(jià)的行列，無(wú)論是明降的還是通過(guò)各種手段變相暗降的。都表明了開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)未來(lái)的預(yù)期，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)也將是選房買房的好時(shí)機(jī)。

    對(duì)此，莫天全也認(rèn)為年中是購(gòu)房需求釋放的集中期。尤其是高價(jià)地項(xiàng)目的賠本銷售，將導(dǎo)致更多的購(gòu)房需求涌入，刺激市場(chǎng)。根據(jù)搜房網(wǎng)的2012年置業(yè)調(diào)查顯示，40%的參與人選擇在1-6個(gè)月內(nèi)購(gòu)房，占比最高。

    另外，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一些高地價(jià)項(xiàng)目的賠本銷售，對(duì)于觀望中的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)也是撿漏的最好時(shí)機(jī)，購(gòu)房人在選房時(shí)，應(yīng)該注意開發(fā)商拿地時(shí)的價(jià)格，對(duì)于普通住宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開發(fā)商的成本價(jià)大概是地價(jià)基礎(chǔ)上加6000元/平方米，售價(jià)低于或等于成本價(jià)的項(xiàng)目往往便是出手的好時(shí)機(jī)。